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為什么長期持有才是澳洲房產投資時最好也是最簡單的策略
添加時間:2019-11-12         作者:    
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為何說長期持有才是投資澳洲房產的最好策略?對于澳洲房產來講,很多投資者習慣于國內思維,即“短平快”,利用房產牛市快進快出快速賺錢。如果從短期來看,澳洲住宅房產一般不算是高收益資產。考慮到印花稅和資本增值稅等高進入和高退出成本,以及短期內的房價浮動,長期持有可能是澳洲房產投資時最好也是最簡單的策略。長期持有的意思就是,你買了投資房,堅持拿在手上10年甚至15年以上不賣,等待獲得巨大的長期回報。回報主要是兩種:租金增加和資本增值。長遠來看,租金增長為你帶來被動收入,資本增值為你提供更多凈資產(Equity)可用來擴大投資組合。

澳洲房產

投資房產可以很好地借力,銀行借你資金(澳洲本地買家通常可以貸款80-95%)買房,而你的租客和稅務局幫助你一起還貸。通過這種方式,你利用了其他人的錢來提高自己的投資回報。

澳洲房價

借力 - 使用別人的錢來創自己的富,在大多數情況下,你的投資房產將從負扣稅開始,隨著時間的推移轉變為正現金流。究竟什么時候轉正呢?這取決于很多因素,比如:經濟環境,供求關系和利率變動。根據住房產業協會(HIA)的研究,利率發展和租金變化之間存在密切關聯。背后的邏輯是,如果利率上升,持有房產的成本將會增加。于是,澳洲人會更喜歡租房,而不是買房,因此租金增加。那么我們聰明的華人,就更加需要利用這個澳洲人的心態,來當澳洲人的房東!過去幾十年來,澳洲利率的長期下降,是澳大利亞房產資本增值大大高于同期租金增長的主要原因。較低的利率使得人們貸款投資房產變得更加實惠。

澳洲房產

官方利率走勢,當前僅為2%左右,已是歷史最低,數據來源:澳大利亞中央儲備銀行2018年6月根據過去幾十年的歷史發展曲線,可以預測,你的投資房的租金回報和資本增值長期來看幾乎可以說保證上升,而且物業價格增長可能仍將高于租金增長。如果你在80年代買了澳洲房產保留至今,經歷了80年代的高利率,90年代的海灣戰爭和本世紀初的GST引進等各種市場和政策變化,仍然堅持到底沒有出手,那你應該已經享受了10到20倍的增值。

墨爾本房產

如果你的房產價值增加,可以取出部分凈資產Equity(房產價值和你所欠貸款的差額)來購買汽車,支付度假費用,或者再買其他類型的投資產品來擴大自己的投資組合。

澳洲房產投資

你持有房產的時間越長,復利增長對你的資本的影響就越明顯。你擁有的房產越多,建立凈資產Equity的速度就越快。但是,大多數人似乎缺乏長期持有房產的能力,結果只能與房產投資的收益失之交臂,糾其原因還是因為缺乏專業的房產投資指導、支持和幫助。在澳洲房產投資者僅占所有人口的一小部分。根據澳大利亞稅務局2017年的統計數據,只有8.5%左右的人口全部或部分擁有投資房,擁有3套或以上投資房的人口比例只有0.82%,而在今天的經濟環境下,一個澳洲人如果沒有至少4套投資性房產,是很難實現財務自由的。

悉尼房產投資

如果你的目標是專注建立一個為你創造持續被動收入的投資組合,那就不要去計較短期得失,過濾掉你身邊的所有噪音。只有保持耐心和長遠視角,復合增長的力量才會真正對你有用。再加上澳洲每年近20萬移民人口的涌入,澳洲房價在大的時間跨度來看,已經翻了幾番。其所獲得的增值收入,完全可以分散投資在澳洲基金、澳洲項目等領域,使你真正在澳洲實現財富自由。






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